Die Besonderheiten des Immobilienmarktes

Auch das Immobilienangebot ist elastisch

Wie jeder Markt unterliegt auch der Immobilienmarkt dem Wechselspiel zwischen Angebot und Nachfrage. Die Elastizitäten von Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis und die Menge der entstehenden Gebäude. Lange Zeit galt als eine Besonderheit, dass die Nachfrage zwar elastisch auf Preisangebote reagiert, das Angebot aber wegen der langen Nutzungsdauer der Aufbauten als relativ starr, also nahezu unelastisch verbleibt. Diese Hypothese wird heute verworfen. Es hat sich nämlich erwiesen, dass auch eine schon fertiggestellte Immobilie im Zeitablauf Substanzveränderungen erleidet, die sich im Wert und Ertrag der Immobilie niederschlagen. Diese Erkenntnis stammt aus der amerikanischen Immobilientheorie; was allerdings kein Wunder ist, da die Immobilienmärkte in Amerika viel volatiler sind als in Deutschland. Deswegen sind sie auch für Investoren in den USA viel gefährlicher als bei uns: Es gibt höhere Gewinne, aber auch höhere Gefahren. Der Substanzverlust, den ein Gebäude im Zeitablauf erleidet, wird als „filtering down“ bezeichnet; und im Gegensatz zu Deutschland, wo er (wirtschaftlich völlig unzulänglich) als Absetzung für Abnutzung im Steuerrecht als lineare oder degressive Abschreibung anerkannt wird, schaut man sich in den USA sehr genau an, in welcher Höhe dieses „filtering down“ ökonomisch tatsächlich stattfindet. Vereinfacht ausgedrückt, fällt das Gebäude von Stufe zu Stufe in immer niedrigere Wertkategorien, bis es am Ende eine Schrottimmobilie geworden ist. Das kann man entweder als ökonomisch rationalen Prozess dulden, oder aufhalten durch ein ebenso stufenweises „filtering up“. Welches der bessere Weg ist, hängt von den Plänen des Investors ab, aber auch von dem Umfeld, in dem sich die Immobilie befindet.

  • Bei einer Immobilie kann eine elastische Nachfrage angenommen werden, da eine geringe Preisänderung zu einer hohen Veränderung des Angebotes führt.
  • Eine schon fertiggestellte Immobilie erleidet im Zeitablauf Substanzveränderungen, die sich im Wert und Ertrag niederschlagen.
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    2. Gewerbeimmobilien versus Wohnungsimmobilien

    Die zweite Besonderheit ist, dass man zwei Teilmärkte unterstreichen muss, den für Gewerbeimmobilien und den Mietwohnungsbau. In manchen Ländern oder Regionen in Ländern würde diese Unterteilung keine Rolle spielen, weil es dort praktisch keinen Mietwohnungsbau gibt, sondern fast nur Wohnungseigentum (wie in vielen Ländern in deren Agrarregionen). In Deutschland spielt der Mietwohnungsbau dagegen mit fast 50% des Wohnungsmarktes eine große Rolle. Normalerweise würde es für den Immobilieninvestor also eine große Rolle spielen, an welchen der beiden Märkte er als Anbieter auftreten sollte. Geht es dabei ausschließlich auf das Marktgeschehen, dann würde er dort investieren, wo eine nachhaltige Steigerung der Nachfrage zu erwarten ist. In Deutschland ist das jedoch aus mehreren Gründen eher Theorie – der wichtigste Grund ist, dass es kommunale Bauvorschriften gibt, die die Art der Bebauung festlegen. Der Besitzer eines Grundstücks kann dann nicht aus einer Wohnungsimmobilie eine Gewerbeimmobilie machen. So entstehen geschlossene Teilmärkte. Auf jedem dieser Teilmärkte gibt es allerdings besondere Eigenarten, auf die man sich als Anbieter oder als Nachfragender sorgsam einstellen muss. Das gilt besonders für den Makler: Wer als Makler für Mietwohnungen erfolgreich arbeiten kann, wird deshalb auf dem Markt für Gewerbeimmobilien noch nicht von vorneherein ebenfalls gut sein. Es ist vielmehr oft so, dass Makler sich spezialisieren. Die Unterschiedlichkeit der Geschäftsfelder erfordert einen unterschiedlichen Erwerb an Wissen für den Makler.

    Der Tatbestand, dass Unterschiedlichkeit in den Geschäftsfeldern der Immobilienmärkte existieren, kann noch weiter differenziert werden. Der nächste wichtigste Unterschied ist das Stadt-Landgefälle. In den beliebten Wohngebieten der Großstädte herrschen andere Preisbildungsprozesse als auf dem Land. Das färbt auch auf die Arbeit des Maklers ab. Zu der Substanzbewertung einer Immobilie auf dem Land müssen vielmehr Umweltfaktoren einbezogen werden. Das fängt bei der Verkehrsanbindung an und hört neuerdings bei der Erkundung auf, welchen Schutz das Haus bei einer Starkregenkatastrophe genießt. Insgesamt ist der Makler auf dem Land vielmehr ein Vertrauensberater seines Klienten als das in der Stadt mit eher nüchterner Kalkulation der Fall ist. Eine weitere Differenzierung ergibt sich aus der Auswahl der Immobilienwerte selbst. Sind es vornehmlich Reihenhäuser oder Eigentumswohnungen, die Gegenstand des Immobilienhandels sind, dann sehen die Verhandlungen ganz anders aus, als wenn Bauland für Supermärkte oder Fabrikhallen außerhalb der Stadtzentren zum Kauf oder Verkauf zur Verhandlung stehen. Wahrscheinlich sind die Unterschiede so groß und der Geschäftsaufwand derart verschieden, dass sich Makler spezialisieren müssen, um erfolgreich zu bestehen.

     

    3. Die zwei Arten der Kalkulation

    Die dritte Besonderheit ist wahrscheinlich die Wichtigste, obwohl sie in der Öffentlichkeit als Kalkulationsaufgabe gar nicht besonders wahrgenommen wird. Tatsächlich ist es jedoch so, dass wir bei der gerechten Preisfindung einer Immobilie zwei ganz verschiedene Ermittlungskomponenten vor uns haben: Die eine ist die Renditekomponente der Aufbauten oder der gesetzlich zugelassenen Aufbaumöglichkeiten und die andere ist der Wert oder die Wertentwicklung des Grundstückes. Die erste ist eine betriebswirtschaftliche Aufgabe mit mehr oder weniger beherrschbaren Berechnungen, die zweite ist hingegen methodisch nicht abgesichert, aber jeder weiß, dass Grundstücke – ohne das eine Hand angelegt wird – wertvoller werden können oder – was seltener vorkommt – über Nacht plötzlich entwertet werden können. Da ein Grundstück ein langfristiges Investitionsgut ist, möchten Verkäufer und Käufer natürlich wissen, wie sich ein Grundstück im Lauf seiner Nutzungszeit wertmäßig verhalten wird. Wie wichtig Prognosen über die wertmäßige Entwicklung eines Grundstückes sind, kann daran gemessen werden, dass Eigentümer ihre Grundstücke oft jahrelang brach liegen lassen, weil ihnen die erwarteten Wertsteigerungen des Grundstücks wichtiger sind als eine Bebauung mit niedrigen Mieterträgen. Es ist aus den gleichen Gründen sogar möglich, dass bebaute Grundstücke mit ihren intakten Häusern jahrelang nicht vermietet werden. All dem liegt die Erwartung zu Grunde, dass nicht die Miete oder Pachtrendite das wichtigste Gewinnelement ist, sondern die Wertsteigerung des Grundstücks. Psychologisch bewertet ist dies aber eine marktfeindliche Gesinnung: Nicht die Redlichkeit einer gut überlegten Investition steuert das Marktgeschehen, sondern die Spekulation. Wie wir in den USA noch kürzlich erleben (2008) mussten, können Immobilienspekulationen zu Immobilienblasen führen, die auf gefährliche Weise platzen können. Von den USA ausgehend hatte das Platzen dieser Immobilienblase sogar eine weltweite Finanzkrise zur Folge, die nur durch das beherzte Eingreifen vom Finanzministerium und der Zentralnotenbank (Federal Reserve) mit einer zuvor nie gekannten Liquiditätsausdehnung einigermaßen aufgehalten werden konnte. Zugegeben, in den USA war von 1970 bis Anfang 2008 insofern eine merkwürdige Situation entstanden als die Immobilienhändler die Empfehlung geben konnten: raus aus der Miete und rein ins Eigentum, selbst wenn kein Geldvermögen als Sicherheit und kein nachhaltiges Einkommen vorhanden ist, denn wenn es dir plötzlich wirtschaftlich schlechter geht, verkaufst du deine Immobilie mit Gewinn, - was jahrelang in Erfüllung ging. Das ist auf Deutschland nicht übertragbar, weil eine 100% Fremdfinanzierung völlig unüblich ist. Gleichwohl erleben wir auch hier, dass Grundstücke brach liegen oder leere Wohnhäuser unvermietet bleiben, weil die Wertsteigerungen dem Eigentümer wichtiger erscheinen als die Mühsal einer Investition oder das Risiko eines unsoliden Mieters. Auch das ist – marktwirtschaftlich gesehen – eine Fehlentwicklung. Übrigens, damit kein einseitiges Bild entsteht, es gibt auch Fälle in dem Grundstücke an Wert verlieren. Das ist im ländlichen Raum zu beobachten, wenn die Bevölkerung weggezogen ist und keine ergänzende Industrieansiedlung gelingen konnte. Noch schlimmer ist der Wertverfall, wenn durch Messungen festgestellt werden muss, dass der Boden kontaminiert ist. Genauso wenig wie der Immobilienmakler übersehen darf, dass das Dach seines Hauses oder seiner Fabrikhalle vor dem Einsturz steht, darf bei begründetem Verdacht eine Bodenprobe nicht fehlen. Auch wenn das eine unbequeme Wahrheit ist, der Immobilienmakler muss die spekulative Wertkomponente in seine Kalkulation aufnehmen. In der Kalkulation stehen also stets diese zwei Aufgaben der Grundstücks Bewertung: die Renditekomponente und die Wertkomponente. Wir fassen daher diesen Abschnitt mit der folgenden Grundsatzerklärung zusammen. Gilt für die Rechtsfindung die Maxime „Judex non calculat“ so lautet für die Immobilienpreisfindung exakt das Gegenteil „calculare necesse est“ – frei übersetzt: Ein Richter wägt nicht ab (er wendet das Gesetz an). Im Gegensatz dazu muss der Immobilienmakler kalkulieren.

     

    4. Wohnungsimmobilien – vermietet oder frei

    Eine weitere Besonderheit, die Makler gut kennen, ist das Geschäft mit Häusern, in denen es Mietwohnungen gibt. Hier gilt die Erfahrung, dass Objekte mit leerstehenden Wohnungen circa 20% höhere Preise erzielen als gleichwertige Häuser mit vermieteten Wohnungen. Das ist jedoch kein Marktversagen, sondern der im Preisunterschied dokumentierte Niederschlag des Mieterschutzes, der politischer Wille ist und durch entsprechende Gesetze abgesichert ist. In diesem Fall rangiert das Ziel des Mieterschutzes vor dem Ziel einer höchstmöglichen Nutzung der Wohnimmobilie. Der Preisunterschied ist trotzdem nicht willkürlich, sondern er spiegelt wider den höheren Aufwand, wenn der Eigentümer einen neuen Mieter suchen will.

     

    5. Die mittlere Zukunft und ihre Herausforderungen an den Immobilienmakler

    Vor welchen Zukunftsaufgaben der Immobilienmakler steht, kann man auf Grund der nicht mehr zu übersehenden Energiekrise voraussagen: In Deutschland werden schon im kommenden Jahresabschluss die Heizkostenabrechnungen für viele Haushalte mit unterem und mittlerem Einkommen kaum zu bewältigen sein oder jedenfalls eine nur schmerzhaft zu bewältigende Finanzierungsaufgabe sein. Es wäre eine Illusion, zu glauben, dass der Staat all diese Mehrkosten ausgleichen kann. Steigen aber die Heizkosten dauerhaft an, so stellen viele Wohnungsmieter und Eigentümer fest, dass sie eigentlich zu große Wohnungen oder Häuser haben. Bei den niedrigen Heizkosten in der Vergangenheit ging das noch an. Schaut man sich die Wohnungsstatistiken an, so ist der Flächenbedarf der Wohnung sogar jedes Jahr angestiegen. 50 Jahre lang galt dieses „Gesetz“, weil die Einkommen permanent gestiegen sind und der Wohnflächenkonsum eine Funktion des Einkommens ist. Das wird in den kommenden Jahren anders werden, weil erstens die Einkommen bestenfalls stagnieren, wenn nicht sogar sinken werden, und weil zweitens die Heizkosten exorbitant steigen werden. Besonders große Wohneinheiten sind nicht mehr marktgerecht, die Nachfrage nach kleineren Wohnugen oder Häusern nimmt zu. Es gibt aber auch einen Hoffnungsschimmer: Die Energiepreise werden dann erheblich sinken, wenn wir auf fossile Energie verzichten können, weil wir überall den grünen Strom bekommen. Die Übergangszeit stellt jedoch zunächst große Herausforderungen an den Makler im Wohnungsmarkt.

    • Literatur: Johann Eekhoff, Wohnungspolitik, 2. Auflage Tübingen 2002 (insb. Zu Kapital 1)
    • Bild: Skyline Düsseldorf (c) Dirk Mackscheidt 2021

    "Einer der wichtigsten Aspekte in der Vermarktung von Immobilien ist der des Zuhörens"


    Dirk Mackscheidt

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